על רכישת נדל"ן בפאפוס, קפריסין
מי יכול לרכוש נכס בקפריסין?
אזרח האיחוד האירופאי יכול לרכוש נכסים כל עוד ממונו בכיסו. אזרח זר, שאינו בעל דרכון אירופאי יוגבל ברכישת שני נכסים בלבד וזאת לאחר בקשת אישור מיוחד המאפשר רכישת נכס באי.
כיצד ניתן בכל זאת לרכוש יותר משני נכסים? באמצעות פתיחת חברה מקומית אשר תחזיק בנכסים.
האם הנכסים נרשמים בטאבו?
מבנה רישום נכסים בקפריסין מזכיר מאד את המבנה המוכר לנו מישראל, הווה אומר "הערת אזהרה" (המקבילה שלה פה היא הפקדת חוזה במנהל המקרקעין המקומי, ה- land registry) וכן שטר בעלות, טאבו, המכונה כאן Title did.
גם המבנה הישראלי וגם הקפריסאי מבוססים על שיטת הרישום האנגלית.
כאשר עורך הדין שלכם מלווה אתכם בתהליך הרכישה, יהיה עליו לבדוק, לפני הכל, האם לנכס יש שטר בעלות 'נקי'.
בגדול- ההמלצה הגורפת הנה לא לבצע עסקאות בנכסים ללא טאבו, אך למען השקיפות נאמר כי ישנם משקיעים אשר בוחרים לבצע רכישות גם של נכסים אשר אין להם שטר בעלות, בעיקר בשל מחיר נמוך במיוחד וכיוצ"ב. כדאי לבחון עסקאות מסוג זה באופן דקדקני במיוחד ועל עורך הדין שלכם יהיה לבדוק את סיבת אי קבלת הטאבו (האם בשל חריגות בניה/ חובות וכו') והאם יש סיכוי לקבל טאבו בעתיד הקרוב או לאו.
במסגרת תהליך רכישת נכס, עורך הדין שלכם יפקיד את החוזה החתום והמבוייל, על מנת שמעמד הנכס יהיה תחת "הערת אזהרה" ובעת סיום העסקה יועבר שטר הבעלות על שמכם.
כמה זמן יקח תהליך הרכישה?
מרגע שיריון הנכס ועד סיום העסקה יכולים לחלוף כחודשיים-שלושה, ולעיתים אפילו יותר, בייחוד אם הרוכש אינו בעל דרכון אירופאי ועל עורך הדין להגיש עבורו אישור מוועדת השרים לצורך בקשת רכישה.
לפירוט תהליך הרכישה הקליקו כאן
איזה נכסים רוכשים בפאפוס?
דירות
החל מדירות סטודיו ועד דירות של 3 חדרי שינה (מקביל ל 4 חדרים בישראל).
דירות נמכרות בבניינים רגילים או בקומפלקסים בעלי שטחים משותפים של גינה ובריכה.
המחירים ינועו בטווח החל מ 70,000 יורו ועד 350,000 יורו וכיום אף יותר..
פנטהאוזים– מוצר ההולך ונעשה יותר ויותר מבוקש ומחירו, במרכז העיר (אך עם נוף לים), כבר מגיע למחירן של וילות בוטיק…
צמודי קרקע מסוג טאונהאוז
בתים צמודי קרקע בעלי שתי קומות: בקומת הקרקע סלון ומטבח, עם יציאה לגינה בגדלים משתנים ובקומה השניה- חדרי השינה.
לטאונהאוז יהיה קיר משותף מכל צד עם טאונהאוז נוסף ולכן מחירו יהיה זול יותר מבית צמוד קרקע נפרד. המחירים ינועו בין 130,000 יורו ועד 350,000 יורו, תלוי במשתנים אשר יפורטו בהמשך.
בתים פרטיים/ וילות
שני סוגים עיקריים- בתים פרטיים שעומדים בפני עצמם (ללא קירות משותפים כלל) וכאלו בעלי קיר משותף (כמו דו-משפחתי בישראל)
המחירים ינועו בין 280,000 יורו ועד מליונים רבים…
אדמות- כיום מתנהל בפאפוס מרדף אגרסיבי אחר קרקעות, בייחוד קרקעות המופשרות לבנייה והממוקמות באיזורי ביקוש ונוף, אך ניתן לקנות כאן גם קרקעות חקלאיות.
הקרקעות בקו החוף הולכות ואוזלות ובשל כך מחירן יקר מאד. כך גם קרקעות הממוקמות במרכז העיר.
בכל חמש שנים מתקיימת בקפריסין ועדה הדנה ביעוד הקרקעות ומפעם לפעם משתנה יעוד הקרקע וחלקן עוברות הפשרה והופכות לקרקעות המיועדות לבניה.
קרקעות אלו תהיינה קרקעות הקרובות לאזורי בניה קיימים ולכן ניתן לראות שגם קרקעות חקלאיות תתומחרנה במחיר גבוה יותר כאשר הן ממוקמות באיזורי ביקוש.
קרקעות המיועדות לבנייה תקבלנה אחוזי בניה שונים בהתאם למיקומן 20%, 30%, 40%, 60% וגם 90 ו 100%.
מה עדיף לקנות- נכסים חדשים או יד 2?
מדובר בשאלה חשובה והתלבטות אמיתית, הנובעת משיקולים רבים ולכן, בדף הזה תמצאו פירוט והשוואה מורחבת.
ממה נובעים הבדלי מחירים?
ישנם משתנים רבים המשפיעים על מחירי הנכסים, כמו:
לוקיישן- היכן הנכס ממוקם
גודל הנכס
גיל הנכס ואיכות הבניה
קירבה לים
סוג הנוף (ים/ הרים/ אורבני…)
בריכה פרטית/ משותפת/ ללא
מהן הוצאות הרכישה הנוספות?
עורך דין- שכ"ט הנהוג כאן הנו אחוז מהעסקה, ובהתאם לרמת מורכבות החוזה ועלות הנכס.
בנכסים יקרים ניתן לקיים מו"מ עם עורך הדין שבחרתם ולבקש הוזלת שכ"ט לעד חצי אחוז.
מס ביול- מדובר בתעריף קבוע ומדורג, לפי עלות הנכס ובכל מקרה התעריף המקסימלי יהיה 0.15% בלבד.
תשלום מע"מ– רלוונטי לנכסים חדשים בלבד וקרקעות שאינן חקלאיות. המע"מ עומד כיום על 19% אך באם מדובר בנכס ראשון ולשימוש אישי, המע"מ יופחת ל 5% בלבד.
(ביוני 2023 הוחמרו התקנות בנושא וחשוב לבדוק את עלות המע"מ הפרטנית לנכס).
דמי העברה Transfer Fee – תשלום עבור העברת הבעלות של ה Title did (הטאבו ).
תשלום זה מחושב גם הוא באופן מדורג, לפי עלות הנכס ועפ"י מספר הרוכשים (בין 1.5% ל 4%).
להלן טבלה לצורך חישוב אגרת דמי העברה (מחושבים לפני ההנחה- ראו בהמשך)
⇐ דמי ההעברה הנ"ל מופחתים ב-50% במקרה שרכישת מקרקעין אינה חייבת במע"מ.
⇐ הסדרים מסוימים של החלפת חוב לנכס עשויים להיות פטורים מדמי העברה, בתנאים מסוימים.
⇐ במקרה של העברות חופשיות של נכס, דמי ההעברה מחושבים כך:
מהורים לילדים: 0%.
בין בני זוג: 0.1%.
בין קרובי משפחה מדרגה שלישית: 0.1%.
העברה לנאמן: 50 אירו.
שימו לב- לא משלמים גם מע"מ וגם עמלת העברה ברכישת נכס בקפריסין. על נכסים ששולם עליהם מע"מ לא יחולו דמי העברה ולהיפך.
האם ניתן לקבל משכנתא מבנק קפריסאי?
ראשית נאמר כי לאור המצב הכלכלי בעולם והריביות הגבוהות, גם הבנקים בקפריסין הקשיחו עמדות בנוגע לאישור משכנתאות.
נוסיף הערה כי בזמן מלחמת "חרבות ברזל" הבנקים אינם מוכנים לפתוח בבחינת תיק משכנתא כלל.
יחד עם זאת, כן ניתן לקבל משכנתא מבנק בקפריסין (גם אם הנך תושב זר שאינו מחזיק בדרכון אירופאי).
הרכיב העיקרי בנושא זה הנו הוכחת יכולת ההחזר ויציבות הכנסה (יכולת השתכרות).
האם יהיו הבדלים בין מי שאוחז בדרכון זר או לאו?
לא ממש. ההבדלים המהותיים יהיו בין מי שחי תקופת מה בקפריסין (בין שנה ל-3, תלוי בבנק) ויכול להוכיח ניהול תיק מס, הכנסה, תשלום ביטוח לאומי וכד'.
במקרה כזה, יתרון התושבות בקפריסין יאפשר אחוזי מימון גבוהים יותר: כ 70% לעומת זרים שיקבלו כ 50%.
בהתאם לשמאות כמובן.
גובה הריבית: זרים ישלמו ריבית גבוהה יותר שתהווה את פרמיית הסיכון שהבנק לוקח עבורם.
שמאות: חשוב לדעת כי הבנק מבצע עבור הנכס שמאות בהערכת חסר (עפ"י מחיר המכונה "מכירה מהירה"). נכסי יד 2 זוכים ליד קשה יותר ע"י השמאים ולעיתים תמחור החסר יכול להגיע ל 20%-30% משווי השוק.
המשכנתא תגזר, כמובן, ממחיר השמאות.
האם חייבים להיעזר ביועץ/ עורך דין לפתיחת חשבון בנק וקבלת משכנתא?
לא חייבים. כל אנשי השירות בתחום דוברים אנגלית טובה דיה וניתן לנהל את התהליך לבד.
מי שמעוניין בקיצור תהליכים או מעדיף להשאיר את הבירוקרטיה לאחרים- יכול בהחלט להיעזר בעו"ד שיפתח עבורו חשבון וביועץ המתמחה בנושא משכנתאות- על מנת שיסייע לו למלא את הטפסים הנדרשים ובתקשורת השוטפת מול הבנק.
ערכנו עבור הלקוחות שלנו דף מרוכז עם דרישות הבנקים. אם תרצו לקבל אותו למייל שלכם/ לוואטסאפ- אנא השאירו פרטים ונשלח אליכם בשמחה.
מהם דמי השיריון?
מטרת דמי השיריון היא הסרת הנכס משווק ושמירת זכות הרכישה למבקש בלבד בתנאים שהוסכמו.
דמי השיריון מהווים דמי רצינות עבור כל המעורבים בעסקה, הווה אומר- מוכר, קונה, עורכי דין הצדדים, והם יועברו למוכר/ לקבלן/ לעורך דין, בהתאם להסכם.
בנכסי יד 2 נהוג לבקש 1%-2% מגובה הרכישה,
בנכסים הנרכשים off plan, "על הנייר", נוהגים הקבלנים לגבות דמי שיריון בגובה של 5000-10,000 יורו.
דמי השיריון יקוזזו, כמובן, מעלות הרכישה הכוללת.
מרגע העברת דמי השיריון ועד לחתימת החוזה בפועל על עורך הדין של הרוכש לבצע בדיקה מקיפה של הנכס.
אם במהלך ה DD גילה עורך הדין בעיה כלשהי- יבוטל ההסכם ויוחזרו דמי השיריון למבקש.
מתי יתבצע חילוט דמי שיריון? במקרה ואין בעיה בנכס, ניתן למעשה להשלים את הרכישה, אך הקונה המיועד התחרט ומבקש לבטל את העסקה.
לאיזו תשואה ניתן להגיע בפאפוס?
יש לחלק את מרכיב התשואה לשניים:
1. תשואה הנובעת מהשכרת הנכס: התשואה הממוצעת כיום תעמוד על כ 6%. כמובן שאם הצלחתם להשיג עסקה במחיר הנמוך ממחירי השוק, הדבר יתבטא בתשואה גבוהה יותר.
2. תשואה פוטנציאלית הנובעת מעליות ערך.
תיקון שוק ועליות ביקושים
פאפוס טרם מיצתה את תיקון השוק מאז ההתרסקות של משבר הסאב-פריים והמשבר העוקב ב 2012-2013.
רכישת נכס בנקודת זמן זו, בה מצד אחד ניתן לראות את המגמה ויציבות השוק ומצד שני המשך עליות ערך עקב הביקושים הגבוהים מכל העולם, תהיה בחירה חכמה עבור מי שמעוניין ליהנות מהמשך השבחת ערך, תשואה שוטפת והחזקת נכס במטבע זר.
תושבות בקפריסין
מחזיקי דרכון אירופאי– יכולים לגור בקפריסין וכן לעבוד בקפריסין (אישור מסוג Yellow Slip)
תושבות זמנית– אזרחי מדינה זרה שאינם מחזיקים דרכון אירופאי- יכולים לקבל אישור מסוג Pink Slip המקנה תושבות זמנית ויתקבל בתנאי שתוכלו להוכיח מקור השתכרות מחוץ לקפריסין. כמו כן תדרשו להציג כתובת מגורים בקפריסין, תעודת יושר ומסמכים נוספים מהבנק בישראל. ניתן לזרז את אישורי השהייה מסוג זה באמצעות הוכחת רכישת נדל"ן באי. את אישור הפינק סליפ יש לחדש כל שנה ולכן תצטרכו להגיש מידי שנה את רוב האישורים שוב ושוב. רבים נעזרים בשירותי עורך דין לצורך הגשה זו.
מסלול מהיר לתושבות קבע Permanent Residency- באמצעות רכישה של נכס/ים חדש/ים בעלות מינימלית של 300,000 יורו (או השקעה בחברה קפריסאית בסכום זה) ניתן להגיש בקשה במסלול המקוצר. לאחר העברת תשלום המינימום בסך 300,000 יורו ועמידה בתנאי התושבות, יונפק אישור התושבות תוך חודשים ספורים.
בין המסמכים שיהיה עליכם להציג: הוכחת יכולת השתכרות מחוץ לקפריסין בגובה מינימלי של 50,000 אירו לשנה (למבקש הראשי) וסכומים נוספים עבור כל בן משפחה נוסף.
מיסוי נדל"ן בקפריסין
עבור הכנסות שכ"ד:
⇐ נכס הרשום על שם אדם פרטי: פטור על הכנסה בגובה 19,500 יורו ולאחר מכן, מדרגת המס הראשונה עומדת על 20%.
⇐ נכס הרשום על חברה: ככל הכנסה אחרת הממוסה בגובה 12.5%. פורמט זה מתאים במיוחד למי שאוחז במספר נכסים.
⇐ התקזזות מול תשלום בישראל: בישראל קיים תשלום מס פרסונלי ולכן חשוב להתייעץ עם יועץ מס/ רוא"ח על מנת לדעת באיזה מסלול תשלום עדיף לבחור.
מס שבח (במכירת דירה):
לעניין מס רווחי הון יש לצלול לעומק כל מקרה ולכן חשוב וראוי להתייעץ עם רוא"ח מקצועי.
ניתן לאמר שבקפריסין קיים פטור כולל, לכל החיים, בגובה 85,430 יורו.
כדי לנצל אותו במלואו על הנכס הנמכר להיות נכס שהווה שימוש פרטי (לא הושכר) לפחות 5 שנים טרום בקשת הפטור.
בכל מקרה אחר יש לקחת בחשבון פטור בגובה 17,086 יורו ומעליו מס השבח, על הרווחים בלבד, יהיה 20%.
מה ניתן לקזז? בגדול, כל הוצאה הקשורה לנכס, תפעולו, השבחתו, קנייתו ומכירתו (אגרות, שכ"ט אנשי מקצוע- עו"ד ורוא"ח, עמלות תווך, עלות שיפוץ, עלות ריביות משכנתא ועוד). בתכנון חכם ניתן להגיע לתשלום מס נמוך ביותר ולכן חשוב להיוועץ עם אנשי המקצוע המתאימים.
לעיונתכם מצ"ב הטבלה המפרטת את רכיבי הפטורים שניתן להגיש (נלקח מאתר PwC).
היטל העברת מקרקעין, הנו היטל החל על המוכר, ומהווה 0.4% מהתמורה על הנכס. ההיטל חל על כל סילוק מקרקעין וכן על סילוק מניות של חברה המחזיקה במישרין או בעקיפין במקרקעין.
*מידע זה אינו מהווה תחליף לייעוץ מס מקצועי.
מיסוי פנסיה בקפריסין
אם בחרתם לבצע רילוקיישן לקפריסין בפנסיה שלכם, הכנסת הפנסיה תמוסה בקפריסין ב 5%, לאחר ניצול פטור של 3,420 יורו לשנה.
ניתן גם לבחור במסלול מיסוי פנסיה ככל הכנסה הממוסה עפ"י מדרגות.
כמה מילים על מערכת המשפט
מערכת המשפט בקפריסין היא מהאמינות, היעילות והידידותיות ביותר לעסקים בעולם. המערכת המשפטית מושפעת מאוד מהמערכת הבריטית, דבר המבטיח שההשקעה שלכם תקבל תמיכה רגולטורית ומשפטית חזקה ומקיפה, המבטיחה שקיפות ויושרה.
מידע מהימן מרשויות המס בקפריסין
כמה עולה ייעוץ וליווי ב NadlanPaphos?
שיחת יעוץ אינה עולה כסף.
גם שירות ליווי מלא אינו עולה כסף.
בקפריסין שכר הטרחה/ עמלה משולמת ע"י המוכר בלבד.
מעבר לכך, אנחנו מאמינים שלשיחה הראשונית יש מספר מטרות, ומעבר לאפיון ודיוק רצונות המשקיע- אנחנו גם בוחנים זה את זה, את הכימיה, הזרימה, התקשורת ועוד.
עסקים עושים עם אנשים, בני אדם. ולכן אנחנו מאמינים שבקנייה גדולה כמו נדל"ן, ההתאמה בין הלקוח והמלווה שלו היא חשובה מאין כמותה.
השיחה הראשונית (אנחנו מעדיפים זום אגב) הנה שלב הכרחי בו הלקוח בוחן אותנו ואת רמת המקצועיות שלנו ובו זמנית- גם אנחנו בודקים אותו ואת התאמתו להשקעה בכלל ולעבודה משותפת בפרט.
אם נבין, למשל, כי לא יהיה ביכולתנו לענות על ציפיות לקוח, אם הכימיה לא זורמת, אם סגנון התקשורת שלנו שונה (פתח לאי הבנות ומפחי נפש)- נבחר שלא להתקדם מול אותו הלקוח ולכן, לתפיסתנו, גביית תשלום אינה נכונה והוגנת, זאת בנוסף לעובדה כי היא אינה נהוגה וחוקית בקפריסין.
אנחנו מאמינים בכל ליבנו, כי אם הרווחנו את אמונו של הלקוח, ואם בשל כך יחליט הלקוח לבצע רכישה באמצעותנו- הרי שכל הצדדים ירוויחו ושכר טרחתנו ישולם במידה מספקת.
כבר יותר מעשור המשקיעים שלנו חוזרים ומשקיעים איתנו שוב ושוב.
לנדל"ן מעבר לים חוקים שונים. אנחנו באמת חיים את המקום ולא רק עובדים בו.
במהלך השנים נחתמו עסקאות בעשרות מיליוני יורו ואלפי נכסים נרכשו ומומשו.
ליווי אמיתי, סבלני, מלא הקשבה תוך שאיפה לדיוק התאמת הנכס לצרכים ולתקציב.
נלווה אתכם, יד ביד, משלב ההתלבטות הראשונית, דרך הקשבה אמיתית לצרכים, איפיונם ודיוקם. נענה לכם על כל השאלות ונבדוק יחד האם השקעה בפאפוס מתאימה גם לכם.
"אין חכם כבעל ניסיון"
השווה מקומות אירוח
לְהַשְׁווֹת