שוק הנדל”ן בקפריסין
ניתוח נתונים, יציבות כלכלית ותחזית
-2025-
סקירה מבוססת נתונים עדכניים של מגמות נדל”ן, צמיחה כלכלית ושונות אזורית בקפריסין.
שוק הנדל”ן הקפריסאי המשיך להציג ביצועים חזקים ויציבים גם לאורך שנת 2025, עם גדילה בפעילות העסקאות, עליות מחירים מתונות, ושיפור בביקושים מצד קונים מקומיים ובין-לאומיים כאחד.
מגמת עליית המחירים בקפריסין בשנים האחרונות הנה מתונה ומתמשכת. גם תחת תנאי אי-ודאות גלובליים וריביות משתנות השוק שמר על רמות עסקאות גבוהות, יציבות מחירים וביקוש.
- בשנת 2025 נרשמה עלייה של כ-15% בחוזי המכירה לעומת 2024, מה שמעיד על חוזק והתעניינות גוברת בשוק.
סכום ערך ההעברות (transfer values) הראה עליה של כ-10% לעומת שנת 2024.
נתוני הבנק המרכזי מצביעים על עלייה שנתית ממוצעת של כ־5% בכלל המדינה, תוך המשך גידול במספר העסקאות, הרחבת האשראי לדיור וירידה משמעותית בריבית המשכנתאות.
בחינה אזורית מעמיקה מראה כי פוטנציאל ההשקעה אינו אחיד; בתוך הממוצע הארצי מסתתרת שונות מהותית בין אזורים, כאשר מחוז פאפוס בולט באופן עקבי בביצועי־יתר, במיוחד בסגמנט הדירות ובקרב רוכשים זרים.
לתשומת לבכם, דו”ח זה מציג תחילה את התמונה הארצית כבסיס שמרני, ולאחר מכן מתמקד בפאפוס כיעד השקעה בעל פרופיל ייחודי, הנשען על ביקוש ממשי ויציבות מתמשכת.
*הדו”ח מבוסס על נתוני הבנק המרכזי של קפריסין, המשמשים גם את ה־ECB, מוסדות פיננסיים וחברות ייעוץ בינלאומיות.
הנתונים מתייחסים לנכסי מגורים ואינם כוללים נכסים מסחריים או תשואות שכירות.
התמונה הארצית מול שונות אזורית
מדד מחירי הנדל”ן למגורים (RPPI), המבוסס על עסקאות בפועל מציג בשנת 2025:
עלייה שנתית של כ־5% ברבעון השלישי
עלייה רציפה לאורך שלושת הרבעונים הראשונים של השנה
היעדר תנודתיות חריגה או קפיצות חדות במחירים
כאמור, המדד הארצי משקף ממוצע לכלל קפריסין, והוא כולל גם אזורים מרוחקים ובעלי ביקוש נמוך, שאינם מהווים יעד השקעה מרכזי למשקיעים זרים או פרטיים. לפיכך- הנתון הארצי מהווה רצפת ביצועים ולא תקרת פוטנציאל.
שונות אזורית
שוק הנדל”ן בקפריסין מאופיין בשונות אזורית גבוהה, הנובעת מריכוז פעילות כלכלית, תיירות, רילוקיישן, השקעות זרות, וזמינות קרקע ותשתיות.
בחינה לפי מחוזות מראה כי אזורי החוף המרכזיים מציגים את שיעורי עלייה הגבוהים מהממוצע הארצי, כאשר פאפוס בולטת במיוחד.
פאפוס: ביצועי־יתר מבוססי ביקוש
על פי נתוני RPPI לשנת 2025:
שיעור העלייה השנתי במדד המחוזי של פאפוס: כ־8.9%
בסגמנט הדירות: מעל 10% כאשר הממוצע הארצי עומד על כ־5%
פער זה אינו מקרי. הוא משקף שילוב של שלושה גורמים מרכזיים:
1. ביקוש זר דומיננטי
כ־68% מהעסקאות בפאפוס מבוצעות על ידי רוכשים זרים. מדובר בביקוש השקעותי מובהק, ולא רק בביקוש מקומי או משפחתי.
2. העדפה לנכסים יעילים
העליות החזקות נרשמות בעיקר בדירות:
נכסים קטנים ובינוניים
נוחים להשכרה
מתאימים לנופש, רילוקיישן והשקעה
הדבר משתלב עם מגמות של עלויות בנייה גבוהות והעדפת נכסים בעלי נזילות גבוהה.
3. רגישות נמוכה למחזוריות
בהשוואה לאזורים הנשענים על פעילות עסקית או תעשייתית, פאפוס מונעת משילוב של תיירות, מגורים, וביקוש בינלאומי.
שילוב זה יוצר עמידות יחסית גם בתקופות של אי־ודאות גלובלית.
גרפים המייצגים את מחירי הנדל”ן על פני חמש שנים בפאפוס (ובהשוואה לכלל קפריסין) דירות ובתים:
פאפוס- סקטור הדירות: עליה של 10.5% לעומת כלל קפריסין שעלתה ב 6.46%
פאפוס- סקטור הבתים: עליה של 7.47% לעומת כלל קפריסין שעלתה ב 2.53%
עסקאות ומימון: אינדיקציה לאמון מערכת
ב־2025 נרשמה:
עלייה של כ־8.9% במספר חוזי המכר ברבעון השלישי
גידול קבוע הן בקרב רוכשים מקומיים והן בקרב זרים
עלייה של כ־22% בהיקף הלוואות לדיור עם ירידה בריבית המשכנתאות הממוצעת מכ־4.27% ל־כ־3.03%
שילוב זה מצביע על זמינות אשראי, זהירות בנקאית, אמון בשוק וביכולת החזר. תנאים המאפיינים שוק בוגר ופעיל שאינו מסתמך על הייפ נקודתי.
היצע: צמיחה מדורגת ולא הצפה
מספר היתרי הבנייה למגורים עלה ב־2025
מדדי פעילות הבנייה של הנציבות האירופית נמצאים בטריטוריה חיובית זה שמונה רבעונים רצופים.
הנתונים מצביעים על שוק שבו ההיצע החדש נכנס בהדרגה ובקצב מבוקר, ללא סימנים להצפת יתר, תוך שמירה על איזון בין ביקוש להיצע, תנאי יסוד ליציבות מחירים לאורך זמן.
בתוך מסגרת זו, פאפוס בולטת כיעד השקעה המאופיין בביצועי־יתר עקביים, הנשענים על ביקוש זר ממשי, נזילות גבוהה של נכסים, וקצב עלייה מתון אך רציף.
שילוב זה יוצר פרופיל השקעה מאוזן: כזה שמציע שמירה על ערך לצד פוטנציאל המשך, המבוסס על נתונים בפועל ועל דפוסי ביקוש מוכחים, ולא על תחזיות אופטימיות או תנודתיות קצרת טווח.
"סקטור הנדל"ן בקפריסין צפוי לשחק תפקיד משמעותי במודל הכלכלי החדש של המדינה שלנו, כפי שהוגדר ב'חזון 2035' של קפריסין. הענף עובר תהליך טרנספורמציה משלו, כאשר בעלי העניין מכירים בצורך להמציא את עצמם מחדש באופן רציף, ולשנות את האופן שבו הם יוצרים, מספקים ותופסים ערך כלכלי - ערך שיאפשר לקפריסין להמשיך ולמשוך השקעות זרות ישירות - ערך שהוא בר-קיימא ומתאים לצרכים הנוכחיים והעתידיים של מדינתנו."
יציבות כלכלית ותחזית צמיחה: 2025 (GDP)
על פי התחזיות המעודכנות של הנציבות האירופית Economic Forecast Cyprus וה־IMF, הכלכלה הקפריסאית נכנסה בשנת 2025 לשלב של צמיחה מתונה אך יציבה, לאחר תקופת התאוששות חזקה במיוחד בשנים 2022-2023.
לאחר צמיחה חריגה של 5.1% בשנת 2022, אשר שיקפה חזרה מהירה מפגיעת משבר הקורונה והשלכות ראשוניות של המלחמה באוקראינה, הכלכלה עברה בשנת 2023 לקצב צמיחה מאוזן יותר. בהתאם לדו”חות המאקרו האחרונים, שיעור הצמיחה הריאלית צפוי להתייצב בטווח של כ־2%-3% לשנה במהלך 2024-2025. קצב זה משקף חזרה לדפוס צמיחה בר־קיימא, המותאם לסביבה גלובלית המאופיינת בריביות גבוהות יותר ובאי־ודאות מתמשכת.
הצמיחה הכלכלית בקפריסין נשענת על מספר מנועי יסוד מרכזיים: המשך השקעות בתשתיות לאומיות בתחומי האנרגיה, הבריאות, החינוך והתחבורה; מימוש פרויקטים רחבי היקף במסגרת תוכנית ההבראה והחוסן של האיחוד האירופי (RRP), אשר מזרימה השקעות ציבוריות ופרטיות בהיקפים משמעותיים; וכן אסטרטגיית גיוון מבני של הכלכלה מעבר לתלות בענף יחיד, בדגש על שירותים, תיירות, פעילות עסקית בינלאומית וטכנולוגיה.
ענף התיירות, המהווה מרכיב מהותי בפעילות הכלכלית ובתעסוקה, המשיך גם בשנים 2024-2025 להציג ביצועים חזקים. הכנסות התיירות חצו את רמות טרום מגפת הקורונה, וזרם המבקרים התקרב ואף השתווה לשיאי 2019. מגמה זו תומכת באופן ישיר בביקוש לדיור, להשכרה ולנכסי מגורים, בעיקר באזורים בעלי אופי בינלאומי ותיירותי.
בה בעת, הנציבות האירופית מצביעה על כך שקצב הצמיחה עשוי להתמתן חלקית על רקע האטה מסוימת בפעילות הבנייה למגורים, לאחר מספר שנים של התרחבות מואצת, ובסביבה של עלויות מימון שנותרו גבוהות ביחס לממוצע הרב־שנתי, אך נמצאות במגמת ירידה.
עם זאת, האטה זו נתפסת כחלק מתהליך נורמליזציה של השוק, ולא כסימן לחולשה מבנית או לשינוי מגמה שלילי.
לסיכום, המעבר מצמיחה מהירה לצמיחה מאוזנת משקף שלב בוגר יותר במחזור הכלכלי של קפריסין, ומייצר סביבה תומכת להשקעות נדל”ן הנשענות על ביקוש אמיתי ופעילות כלכלית יציבה.